一、起草依据：为贯彻落实《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》，根据《江苏省物业管理条例》和《南京市住宅物业管理条例》的相关规定，规范各方主体物业管理项目交接行为，维护业主和物业服务企业合法权益。 

　　二、起草背景：从2016年年底开始，伴随着业主自治活动的内在因素和资本市场介入物业管理行业等外部因素，本市新老物业移交矛盾频发，引起较为强烈的社会反响。2016年11月，江宁区托乐嘉小区因新老物业企业交接引发了上千人聚集，业主们自备盾牌、头盔与老物业企业对峙，引发导致了媒体的广泛报道，造成了全国性负面影响；“托乐嘉事件”余波未尽，2017年6月，江宁区玛斯兰德小区又发生物业企业近百人着便装强行进场移交，且拒不服从政府指导协调的事件，直接危及社区和谐稳定。上述事件并非个案，近年来屡屡在本市出现，交付时间在10年左右的成熟型大规模商品房住宅小区成为事件高发项目。我们认为主要原因有：一是尽管省、市《条例》均对物业移交做出了具体规定，但由于缺少配套细则和实施性规定，在实践工作中均存在着指导难、监督难、执行难等问题。二是对违规物业企业的惩处力度不足，企业违法成本与获益失衡；三是单一行业监管难以解决物业服务企业与业主组织之间因民事纠纷而产生的社区治理问题。我们认为，解决上述问题，必须从社会管理、社区治理的高度定义物业管理活动，充分发挥属地作用、形成部门监管合力，综合施措、综合治理。2017年9月底，在秦淮区月牙湖花园小区新老物业移交事件中，我们会同辖区街道和公安机关，试点采用了部分交接工作制度，迅速对违法违规物业企业进行严厉惩处，平抑矛盾纠纷，取得良好收效。因此，从相关制度实施、平抑矛盾纠纷和维护社会稳定等方面，均需要市政府尽快批准颁布此项规范性文件。 

　　三、主要内容：针对住宅物业管理项目交接等矛盾纠纷，设立了物业移交八项制度。一是依法选聘，业主委员会在取得业主大会关于选聘物业服务企业的授权后，应按照“公平、公开、公正”的原则，依照相关程序开展选聘工作；二是第三方评估，业主委员会和区、街道监管部门可以聘请第三方评估机构提供专业化服务，明确住宅区物业管理现状、重点难点、服务标准、收费标准、交接事项及交接协议等，指导、协助和监督辖区内的物业服务企业选聘和物业管理项目交接工作；三是公开招标，鼓励、提倡业主组织通过全市统一的招投标平台公开选聘物业服务企业；四是竞聘企业公示，业主大会选聘物业服务企业的，业主委员会应在物业管理区域内显著位置公示竞聘物业服务企业的情况；五是竞聘情况预报预告，业主组织、新老物业应向项目所在地的区和街监管部门及时书面报告物业企业选聘过程和情况；六是联席会议，充分发挥市条例第六十九条规定联席会议制度作用，加强综治、公安、信访、调解、司法、物价、市场监管、税务、消防等部门的联合执法和协作联动，共同抓好物业管理项目交接过程中的矛盾调处工作；七是违规惩戒，物业服务企业在物业管理项目交接时出现强行接管、拒不移交、未按照规定履行退出程序的，或在竞聘物业管理项目时采取不正当竞争手段，未完整如实公布企业情况的，由区物业管理行政主管部门和相关职能部门依法实施行政处罚，并将相关失信行为记入企业信用信息系统，向社会公布；八是舆情通报。市、区和街道应建立切实可行的信息互动机制，有效应对、及时通报物业交接的实际情况，向各方传递物业项目交接过程中的协调工作，对于典型案例予以书面通报。上述制度对业主组织、物业服务企业和行政主管部门提出明确的工作要求，同时通过一系列保障措施加以落地生根。 

　　四、保障措施 

　　市房产局连续出台了《南京市业主大会选聘物业服务企业实施细则》（暂行）、《南京市业主大会公开招标选聘物业服务企业实施细则》（暂行）、《南京市物业管理项目移交实施细则》（暂行）、《物业管理项目移交协议》（示范文本）和《南京市物业服务项目竞聘行为准则承诺书》（示范文本），要求各有关单位结合工作实际认真组织实施，将各项工作落实到位。 

    相关文件：市政府办公厅转发市房产局关于进一步规范我市物业管理项目交接工作意见的通知